Blog
Poate vine cineva... Despre preturi in criza.
Intalnesc in ultima perioada tot mai multi oameni ce traiesc din sperante. Speranta ca pretul incasat de ei pe imobil sa fie la un anumit nivel. Desi spatiul este prea mare pentru familia lui, desi cheltuielile de intretinere sunt prea mari, desi banca sau alti creditori bat la usa, proprietarul nu lasa din pret, spera ca poate vine cineva care sa-i plateasca suma ce putea sa o ia acum 2 ani.
Cunosc situatie concreta cand vanzatorul ar fi multumit intr-un extrem si cu 200.000 euro pentru casa si si-ar rezolva toate problemele, doar ca in prezentarea pe piata o lasa tot la peste 300.000 euro. Ca poate vine cineva...
Problema este ca nu o sa vina. Intr-o piata cu inflatie de oferte, cumparatorul poate sa-si faca o imagine foarte buna despre preturi. Cand vezi spre vanzare 2 imobile similare la 200.000, chiar daca ti-a cazut cu tronc cea de 300.000, nu o cumperi. Cel cu 300.000 lucreaza de fapt in folosul celorlalti vanzatori, doar evidentiaza ca preturile celorlalti sunt bune si ajuta la vanzarea celorlalte case.
Si asa unii vanzatori devin cei mai buni agenti de marketing pentru altii, dar nu pentru ei.
Punctul de minim
Aceasta este intrebarea momentului, cand se va atinge minimul pietei, pragul de jos. Un lucru este cert, aflarea punctului de minim cu exactitate va surveni ulterior atingerii lui, atunci cand preturile vor creste usor, pentru ca asa se afla orice minim, ca pozitie inaintea cresterii. Aceasta intrebare si-o pun toti, de la cumparatorii de apartamente pana la investitorii de mare anvergura. De aici vine si riscul, un risc normal oricarei achizitii.
Dupa parerea mea, revenirea pietei va fi data de achizitiile de loturi rezidentiale pentru constructii de case unifamiliale. Atunci cand aceste tranzactii se vor realiza in mod curent, putem spune ca am trecut de punctul de jos al crizei. Motivul este relativ simplu si de ordin psihologic. Achizitia unui lot de casa inglobeaza in decizie o speranta de un viitor mai bun pentru cumparator. Atunci cand se cumpara terenul, bugetarea se face inclusiv pentru constructia viitoare. Mai exact, o familie nu cumpara un lot de teren daca nu vad in viitorul lor posibilitatea constructiei unei case pe el. Posibilitatea de constructie vine dintr-o speranta ca veniturile viitoare vor putea fi mai mari sau cel putin sigure pe termen lung. Perioada de criza persista dincolo de indicatorii macroeconomici, la nivel de psihic, la nivel de incredere in viitor.
Achizitia unui teren pentru constructia unei case tradeaza in general, de fapt o dorinta de evolutie in viata fiecaruia, de un viitor mai bun. Achizitia unui apartament, in schimb, se face pentru satisfacerea unei nevoi imediate. La acest moment, singura piata imobiliara efectiva exista doar la nivel de apartamente. Atunci cand vom avea si o piata a tranzactiilor cu loturi de teren, putem discuta de revenire
Ramane de vazut cum va evolua aceasta revenire, lent sau abrupt. Pana la urma, puterea de cumparare, ce include si posibilitatea de creditare, o sa regleze aceasta revenire.
Ne grabim sa vindem
O vorba cunoscuta din popor spune" Graba strica treaba"
Intalnesc oameni ce vand proprietati. Prin natura serviciilor mele, le propun un contract de reprezentare pe 3 luni. Replica unora la prezentarea serviciilor este:" Dar noi ne cam grabim! Sunt complexe serviciile dumneavoastra si noi nu vrem sa ne angajam la un astfel de demers stufos... Noi vrem sa vindem cat mai repede"
De fapt astfel de oameni vand cel mai greu. Contacteaza toti agentii si zic ei ca ii pun la treaba pe toti, pun un pret in functie de oferta prezenta in ziare ci nu de piata reala a tranzactiilor, nu se angajeaza intr-un demers complex si serios cu un profesionist pentru ca ei "se grabesc"
Toata incercarea lor se va sfarsi in a vinde tarziu, constransi major de anumite fapte, atunci cand cumparatorul va presa la maxim sau cand un agent va lucra de fapt pentru un cumparator si ii va scoate un pret cat mai bun pentru acesta din urma.
Pe o piata cu oferte deschise, in care se lucreaza cu intermediere, de fapt agentul ce prezinta oferta lucreaza in slujba cumparatorului, pentru ca el isi incaseaza comisionul numai daca acel cumparator prezentat si numai el, cumpara proprietatea in conditiile dorite. Astfel agentul se solidarizeaza constient sau inconstient cu cumparatorul pentru a incheia tranzactia.
Oamenii au tendinta atunci cand se grabesc sa apeleze numai la lucruri simple de abordat, doar ca ele sunt si simple in consistenta, nu le aduc nici-un avantaj efectiv.
Clasic Romanesc - Certificatul Energetic si Prima Casa
Model romanesc 1: Se elaboreaza o lege, in general in urma presiunilor UE. Aceasta lege prevede ca peste 5 ani- sa avem timp- sa se intample anumite lucruri obligatorii. Pana atunci cetatenii trebuie sa ia la cunostinta si autoritatile statului sa "pregateasca terenul" pentru implementare. Dupa 4 ani si 11 luni, guvernul ne asigura ca toate masurile sunt luate, lucrurile pot functiona. Cu 3 zile inainte de aplicare, se iese in mass media si ni se spune ca prevederea se suspenda, se amana sau se anuleaza pentru ca nu suntem inca pregatiti. Toata lumea rasufla usurata... Nu mai vine sfarsitul lumii.
Asemenea exemple putem gasi zeci in ultimele 2 decenii in Romania. Acesta este si modelul dupa care s-au intamplat lucrurile si in cazul Certificatului Energetic. Legea era din 2005, cu aplicare de la 1 ian 2010. Ministerul a facut acreditari pentru auditori. In fiecare judet erau minim 10 persoane. Poate erau putini dar greu vrea cineva sa se acrediteze intr-o specialitate ce nu o poate inca exercita. In ultima luna, Ministerul elaboreaza si unele norme care sa ajute la realizarea Certificatului. Costul estimat de specilisti se ridica la 100-200 euro pentru fiecare locuinta certificata. In ultimele zile ale lui decembrie 2009, prevederea este amanata cu inca 1 an. Sunt sigur ca in decembrie 2010 iar nu o sa fim pregatiti.
Justificarea Ministerului pentru amanare consta doar in protestul verbal al notarilor si al unor agenti imobiliari. Pericolul era ca tranzactiile sa se blocheze, zic ei, pentru ca auditorii nu ar fi facut fata si preturile locuintelor sa fi crescut cu 10-20%- nu stiu de unde acest procent. Intr-o piata a cumparatorului, "specialistii" preconizau ca un cost suplimentar de maxim 200 de euro, suportat de vanzator , va creste pretul apartamentelor cu 20%. Interesanta logica.
Logica acesta s-a transmis la Guvern, care pe principiul" de ce sa ne complicam?", a amanat prevederea. Si astfel, dreptul cumparatorului de a sti in detaliu ce cumpara, ce cheltuieli ulterioare va avea cu energia si sa faca o comparatie adevarata intre mai multe variante, se amana.
Model romanesc 2: Se elaboreaza un program special. Pe media se iese cu caracterul social al acestui program- ca da bine la electorat. Lucrurile incep sa merga, mai greu, mai cu retusari, dar merg. La un moment dat intra in scena niste baieti care vad ca in tara asta merge ceva si daca merge, trebuie sa mearga si pentru ei. Guvernul reactioneaza si modifica pe ici pe colo, prin punctele esentiale programul conceput, ca sa mearga bine si pentru baieti. Modificarile se fac cu anuntare din timp ca nu cumva sa mai sara cineva ca nu stia de treaba asta. Caracterul social se pierde, dar nu mai conteaza, ca au trecut alegerile.
Modelul s-a aplicat de curand la programul Prima Casa. S-au acordat in prima faza 11000 de credite in suma totala de 480 milioane Euro. Si pe principiul "de ce sa castige cei multi, cand putem castiga doar noi", Guvernul ne anunta ca de pe 15 februarie se va modifica programul prin orientarea spre constructiile noi. Nu ne explica nimeni de ce trebuie sa castige doar dezvoltatorii si nu oricine vinde un apartament inclusiv ei, de ce cu 40-45000 euro nu-ti vei mai putea cumpara nimic, pentru ca trebuie sa-ti cumperi doar in bloc nou unde un 2 camere va ajunge categoric mai mult, de ce se promoveaza o politica anticoncurentiala, de ce o familie la inceput de drum trebuie sa locuiasca obligatoriu intr-un bloc nou, etc.
Normal ca investitia in constructia unui bloc nou e o afacere respectabila din toate punctele de vedere, dar de ce ar trebui avantajata fatis? Oricum pe veriga 2-3 a acestui program se ajungea la constructiile noi, pentru ca multi care vand un apartament vechi, se duc la mai bine, in final la un bloc nou sau la constructia unei case. Asta e un mecanism economic sanatos unde multe rotite mici invart rotitele mari. Dar pentru unii nu e de-ajuns. Trebuie sa se invarta direct cele mari. Toata lumea plange ca nu se vand ansamblurile noi. Cel mai bine ar fi sa lasam piata sa decida, sa aduca pretul acolo unde datorita avantajelor oferite corelate cu pretul, oamenii sa aleaga cumpararea si de locuinte noi.
Parerea mea este ca daca programul Prima Casa va fi deturnat exclusiv sau majoritar spre constructiile noi, pur si simplu se va bloca.
Totul se inscrie in modelul de guvernare romanesc din ultimii 20 de ani. Romania niciodata nu e pregatita pentru ceva, chiar daca se stia de acel ceva cu 5 ani in urma. In Romania intotdeuna e urgenta, trebuie coordonate lucrurile din suturi, din modificari, din modificarea modificarilor.
Influentele Certificatului Energetic
De la 1 ianuarie 2010, conform legii 372/2005, va fi introdus ca element obligatoriu in tranzactiile imobiliare, certificatul de atestare energetica a imobilului. Acesta a fost valabil inca din 2007 pentru cladirile nou construite.
Certificatul atesta clasa de izolare termica a respectivului imobil, luand ca referinta un alt imobil deja atestat cu o clasa superioara. Este un formular de 3 pagini cu date tehnice din care rezulta un coeficient si o clasa de incadrare. Va fi intocmit de specialisti deja acreditati de autoritati si va fi suportat ca si cheltuiala de Vanzator, trebuind sa fie prezentat in notariat catre Cumparator.
Multi s-au aratat ingrijorati de faptul ca tranzactiile imobiliare se vor bloca odata cu obligativitatea realizarii acestei certificari si au cerut amanarea introducerii lui. Motivele ar fi fost lipsa metodologiei de realizare la apartamentele individuale vechi si numarul mic de auditori acreditati.
Dupa unele tergiversari, Ministerul Dezvoltarii Regionale si Locuintei a elaborat un Breviar de calcul si a acreditat mai multi auditori astfel incat lucrurile se pot desfasura normal incepand cu 01 ianuarie.
Multe voci si-au exprimat ingrijorarea privind influenta acestor lucruri asupra preturilor de tranzactie in sensul cresterii lor.
Parerea mea este ca preturile nu vor creste deloc ci poate din contra. Necesitatea acestui Certificat Energetic a venit din nevoia de a sti cat de eficient termic este fiecare imobil. Asta se traduce pana la urma, in timp, tot in bani, bani economisiti cu energia termica. Orice cumparator poate afla in ce clasa de izolare termica se gaseste imobilul ce-l va cumpara, adica ce cheltuieli cu incalzirea va avea pe viitor. Influenta asupra pretului poate fi negativa, in sensul ca locuintele cu o clasa de izolare termica mai proasta vor fi mai putin dorite si astfel pretul trebuie sa se conformeze. Elaborarea unui astfel de certificat nu ar trebui sa coste mai mult de 100 de euro, iar pe aceasta piata, posibilitatea de a creste pretul pe baza acestei cheltuieli in plus este relativa si putin probabila.
Singurul pericol ce-l intrevad ar putea fi pozitia de oligopol a auditorilor energetici, ce ar putea duce la impunerea unor tarife iesite din normal, cel putin la inceput.
Ramane de vazut cum reactioneaza cei implicati la aceste prevederi, dar in orice caz, cresteri de preturi pe considerentul acesta, putin probabil sa inregistram.
Update:
Desi legea era publicata din 2005, desi Ministerul dadea asigurari ca obligativitatea Certificatului Energetic nu va inregistra nici-o amanare, Guvernul Romaniei a decis pe 29.12.2009 amanarea acestei prevederi pentru 01 ianuarie 2011.
Se poate construi si altfel
In ultimul timp, odata cu implementarea de noi tehnologii dar si cu dimensionare cat mai atenta a costurilor, au aparut noi moduri de a costrui o locuinta.
Astazi o sa ne ocupam de constructiile pe structura de lemn.
Romanii sunt obisnuiti sa construiasca o casa pentru sute de ani, pentru n generatii si cei mai multi credem ca asta inseamna beton si zidarie. Constructia de beton si zidarie are anumite caracteristici la nivel de etape de lucru in timp si costuri. O astfel de constructie, daca se respecta timpii normali ar trebui sa dureze pana la predarea la cheie, aproximativ un an de la saparea fundatiei.
In unele zone de pe glob, cum ar fi America de Nord, 90% din casele individuale sunt pe structura de lemn.
De ce ar trebui sa alegem construirea unei case pe structura de lemn? Specialistii spun ca ar avea anumite avantaje esentiale cum ar fi:
- Timpul de constructie foarte redus. Se poate ridica si finisa o astfel de casa in termen de o luna. In conditiile mobilitatii crescande a populatiei asta e un avantaj major.
- Costurile mai reduse decat la alte tipuri de constructii. Tot ce este lemn la o casa de acest tip ajunge chiar si la 100 de euro/mp. Normal ca beneficiarul mai cheltuieste cu terenul, fundatia, invelitoarea, instalatiile si finisajele. Dar per ansamblu se ajunge la costuri mai mici decat la constructia clasica.
- Flexibilitatea compartimentarii si a formei constructiei. Facandu-se calculele de rezistenta normale, putem mult mai usor decat la sistemul clasic sa amplasam ferestrele si usile sau sa dam o anumita forma la incaperile casei.
- Izolarea mai buna. Panourile tip sandwich cu OSB la exterior si vata minerala in interior, ofera o izolare fonica si termica foarte buna. Se cunoaste faptul ca materialul cu cel mai bun coeficient de izolare termica este lemnul.
- Rezistenta elastica a structurii de lemn face ca acest tip de casa sa reziste la cutremure de peste 8 grade si uragane de peste 250 km/h
- Posibilitatea de a realiza instalatiile si conectarea lor este mult mai rapida si eleganta, fara sa spargi zidurile sau sa fie vizibile la exterior.
- Constructiile din lemn asigura o comuniune cu mediul ambiant mult mai buna decat la constructiile clasice. Prin natura lui, lemnul absoarbe mult mai bine vibratiile, umiditatea, schimbarile de temperatura.
Cum poate arata o astfel de constructie finisata exterior puteti vedea si pe site-ul meu.
Cum fac precontractul?
Acum vreo doua zile auzeam pe cineva ca s-a ingrijorat cand a citit precontractul ce-l semnase cu o zi inainte. Da, e o greseala ce inca o mai fac unii. Il citesc dupa ce-l semneaza. Exista tendinta de a minimiza importanta precontractului fata de contractul notarial de vanzare-cumparare.
Precontractul de fapt este tot un contract, ce genereaza drepturi si obligatii absolut valabile, daca exista semnatura celor indreptatiti pe el. Deci asta ar fi prima conditie pentru a nu iesi prost dupa semnare- aceea de a-l citi si intelege inainte.
Chiar daca abilitatile de negociere ale fiecaruia pot da conditiile dintr-un precontract, trebuie precizate niste lucruri obligatoriu de pus acolo si niste atentionari pentru probleme ce se pot dovedi esentiale in viitor. Astfel:
- Sa incepem oarecum invers. Foarte important in prevederile unui precontract (antecontract) este modalitatea de a iesi din aceasta intelegere. Adica daca unele conditionari se petrec intr-un anume sens, ce se intampla cu precontractul, cum se anuleaza? Trebuie ca aceste conditii sa fie sensibil comparabile pentru cele doua parti. Imi spunea o doamna ca semnase in calitate de vanzatoare, un antecontract prin Prima Casa, iar la recomandarea notarului, daca cei care cumparau se razgandeau pierdeau 50% din avans, dar daca dumneaei-vanzatoarea se razgandea, trebuia sa dea de 5 ori avansul. Nasol.... Un element esential este termenul. S-au facut si antecontracte fara termen sau cu termen ambiguu, legat de un eveniment aleatoriu. Intotdeuna precontractul trebuie sa aiba termen si acesta sa fie strict.
- Conditionarile dintr-un precontract trebuie mentionate in totalitate si sa fie detaliate. Daca nu se intabuleaza pana la data de... ce se intampla. Daca nu e gata constructia pana la data x, daca nu se acorda creditul, etc.
- Datele initiale cum sunt numele, datele de identificare, adresa si descrierea proprietatii si pretul trebuie expuse clar si detaliat.
- Un alt aspect clar trebuie sa fie in cazul constructiilor nefinalizate, detalierea la extrem a elementelor constructive necesare pentru finalizarea imobilului si predarea lui.
- Ce se intampla cu banii de avans, unde stau, in custodia cui trebuie sa ramana pana la semnarea actului final.
- Locul incheierii contractului final autentificat- la ce birou notarial sa se faca.
- Chiar de la precontract, trebuie precizat, daca este cazul, descrierea bunurilor mobile ce raman in imobil si termenul de eliberare ulterior autentificarii actului.
Orice precontract ce indeplineste conditiile legale minime se poate transforma foarte usor in act translativ de proprietate, intr-o simpla infatisare in instanta. Asa ca atentie maxima !
Motivatia de cumparare
De ce preturile la terenurile rezidentiale au scazut atat de mult? De ce singurele lucruri ce se misca in imobiliare sunt apartamentele?
Pentru ca se cumpara de nevoie. Nu pentru ca se doreste un confort sporit, nu pentru relaxarea de week-end, nu pentru aer curat sau pentru deschidere la lac, ci pentru ca tinerii casatoriti nu mai pot sta cu parintii, pentru ca doamna a nascut si trebuie sa ne mutam odata din garsoniera aia neincapatoare, pentru ca cei mici au crescut si nu mai pot dormi in aceeasi camera.
Se cumpara ce e mai ieftin si ce trebuie neaparat. Si o familie trebuie neaparat sa locuiasca undeva in limitele decentei. Visele de "o casa pe pamant" sau "o cabanuta pe malul lacului" se pot implini ele si mai incolo, cand oamenii vor fi mai optimisti, cand criza, fie ea si doar de incredere in viitor, va fi demult uitata.
Cerere de locuinte exista in Romania si ea este mare de tot, doar ca este latenta. Iesirea la suprafata in aceasta perioada de neincredere in viitor si micsorare a posibilitatii de creditare, se concretizeaza doar unde exista neaparat nevoie.
Deci, viitorul in imobiliare sta in apartamente, cel putin viitorul apropiat ?!
Cat credeti ca face apartamentul meu?
Cat de important este sa pleci in vanzarea unei proprietati cu un pret corect?
Eu zic ca este esential in reusita vanzarii. In piata imobiliara, cel putin in aceste timpuri, cumparatorii cauta preturi, principalul criteriu este pretul. Astfel ca o prima greseala in scoaterea pe piata a unei proprietati este lipsa pretului din materialele de marketing, fie ele si anunturi obisnuite in ziar. Vanzatorilor le este teama ca punand un pret ar putea sa piarda oportunitatea sa pacaleasca pe cineva- acel cineva ce ar veni sa le dea pe imobilul lor mai mult decat se gandeau vreodata. Un alt motiv de nepublicare a pretului este acela ca vanzatorii chiar nu stiu un pret adaptat pietei. Cert este ca lipsa pretului din anunt duce la "sarirea" anuntului din cele posibil de contactat de catre cumparatori. Cum spuneam, se cauta preturi iar daca nu ai pret, nu prezinti interes.
Atunci cand se scoate in piata un imobil cu un pret, trebuie sa vedem cum stabilim pretul corect. Exista 2 riscuri, la fel de periculoase amandoua. Primul ar fi de subapreciere a pretului. E simplu sa-ti dai seama cum pierzi luand un pret mai mic decat trebuie. Aici mai apare un lucru. Atunci cand te duci cu pretul prea jos, cumparatorii incearca sa-si justifice in minte aceasta diferenta fata de piata si adeseori si-o justifica prin eventuala existenta a unei probleme tehnice sau juridice a imobilului, iar astfel devin reticenti. Problema cu subdimensionarea pretului este totusi mai rar intalnita.
Des intalnita este supradimensionarea pretului. Multi cumparatori cred ca nu au cu ce gresi daca pun un pret mai mare decat nivelul pietei si decat se asteapta sa ia pe proprietatea lor. Ca daca spun ca e negociabil, vom vedea la fata locului... De fapt, vanzatorii isi asuma un risc foarte mare supradimensionand pretul in anunturi. Cumparatorii cauta pe intervale de pret. Ei stiu ca au 40000 euro, oae mai fac rost de vreo 2000, imprumut de la cunoscuti. Astfel cauta apartament pana in 45000. O negociere normala se situeaza undeva in jur de 5%. Asta e si in mintea cumparatorului. Astfel daca tu, ca vanzator ai cerut 48000 desi l-ai vinde si cu 42000, ai pierdut acei cumparatori ce cauta un apartament pana in 45000.
Este foarte important pretul initial de scoatere in piata, pentru ca daca ulterior, totusi te gandesti sa-l ajustezi, scazandu-l, cumparatorii vor interpreta asta ca o prima slabiciune si vor mai astepta urmatoarea scadere pana sa initieze o discutie.
Deci cum stabilim pretul corect? In primul rand sa definim pretul corect ca pretul efectiv de tranzactie. Ca agent imobiliar aud de foarte multe ori ca" Eu m-am gandit la pretul asta pentru ca si vecinul vrea tot pe aici..." sau ca " In ziare am gasit apartamente care cred ca sunt ca al meu la pretul acesta". Pretul de scoatere in piata trebuie stabilit invers. Pornind de la tranzactiile efective, nu de la cat se cere, apoi adaugand o eventuala marja normala de negociere.
Legat de pret, agentul imobiliar are niste atributii, ce ar trebui sa se transforme in servicii pentru clientul lui. O mare eroare se face atunci cand vanzatorul isi alege agentul imobiliar pe baza pretului ce il spune ca-l poate obtine pentru proprietatea sa. Pretul este al pietei, nu al agentului. Procedura trebuie sa fie invers. Vanzatorul trebuie sa fie convins de calitatea profesionala a agentului, sa fie convins de serviciile ce agentul se angajeaza sa le faca, sa stabileasca o relatie de incredere cu acesta si apoi agentul pe care-l angajeaza sa-l sfatuiasca legat de pret.
Acest sfat legat de pret ar trebui sa aiba o formulare cat mai profesionala, luand in considerare tranzactiile efectuate in piata, ofertele active- scoase in piata, ofertele ce nu s-au vandut un timp indelungat, s.a. Plecand de la acestea, se fac niste ajustari, ce depind de experienta agentului. Sfatul legat de pret trebuie sa imbrace forma unei Analize Comparative de Piata si sa fie cat mai sugestiva.
Deci, eu ce pret pun?